都更牛步化 一坪換一坪 猶如緊箍咒

2010年8月，當時的台北市長郝龍斌為了加速都更，提出「四、五樓老舊公寓改建方案」，其中的「一坪換一坪」是最讓人耳熟能詳的訴求，但這句口號卻猶如「緊箍咒」般，多年來讓都更推動慢如牛步，迄今仍遺患無窮。

以台北市而言，絕大多數的住宅區屬於「第三種住宅區」（住三），225％的法定容積率，無論加上都更的50％容積獎勵，或危老的40％容積獎勵，在扣掉三成左右的公設比後，根本達不到「一坪換一坪」的要求。

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑以實例分析，第三種住宅區的50坪基地、坐落五層樓公寓一層一戶，每層權狀面積30坪，在檢討「原建築容積」時，住戶往往忽略舊建物登記中，其實也包括樓梯及陽台，也因此，實際室內坪數仍與權狀有10％（因個案不同）左右的落差，室內應為27坪；以27坪乘以5為135坪，再以135X1.3（獎勵坪效）=175.5坪，代表未來可興建的樓地板面積。若再加上附屬建物、公設後，簡易公式計算175.5X1.6=280.8坪。

重點是，總坪數必須扣除興建的建物成本和相關費用，若是由建商擔任「代理實施者」，都市更新權利變換的專有名詞為「共同負擔」，概念接近一般民眾常聽到的「合建比」。台北市的合建比從5：5至7：3都有，房價越高的地段，地主或屋主可分回比例也愈高。

假設房價120萬/坪，地主分回七成，上述280.8X70％=196.56坪，就是地主大約可分配回來的權狀面積，五層樓公寓，一戶約可分回39.3坪。比原先30坪多9坪的面積，若以35％公設比計算，室內部分扣除公設是39.3X0.65，約為25.54坪，僅比原先實際面積少一坪多，但都更後每戶的價值卻高達4,716萬元。

但即便如此，仍有不少屋主堅持自己少了幾坪而不願妥協。鐘少佑指出，從案例可清楚得知，是否能一坪換一坪，在於現有房屋價值與成本之比例，是否有達到「甜蜜點」。

內政部都市更新及爭議處理審議會委員、地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥指出，以現行都更案，即便地主分回七成，五層樓公寓容積率若在300％以下，也絕無可能做到一坪換一坪，更何況很多都更合建案地主只能分回五至六成。再加上近幾年營造成本大漲，建商寧願棄案，也不願意冒太大風險。

也因此，住戶若堅持要「一坪換一坪」，大概只有「自辦都更」才有可行性。王進祥表示，都更程序繁瑣，若缺乏專業的統籌者協助溝通、凝聚住戶共識、掌控行政程序，單靠住戶本身自辦都更十分困難。這也是目前所有顧問公司、建經公司擔任統籌角色協助住戶辦理都更的原因，因為僅收取一定比例顧問費用，住戶卻可分回較多的坪數。