德國長久以來多元的住宅政策為各國學習的對象,人民可以低價享有品質佳的租房,惟今年來房價與租金暴漲,已成為主要民怨之一。新內閣對此提出新的住宅政策,值得我國借鑑。

社會住宅成為德國新內閣主要政見

德國9月26日舉行聯邦眾議院大選後,席次最多的社會民主黨(SPD)聯合綠黨(Die Grunen)和自由民主黨(FDP)組成聯合內閣,因三黨代表色分別為紅色、黃色與綠色黨,而被稱為「紅綠燈聯盟」(Ampel-Koalition)。

三黨屬性上有極大的差異,社民黨與綠黨中間偏左,自由民主黨則是自由派,許多主張產生激烈的爭辯,經過兩個月密集的協商後,終於達成厚達177頁的組閣協議。紅綠燈聯盟提出的新政策,除了眾所矚目的國際關係與產業發展外,亦提及深受疫情衝擊的弱勢族群,協助改善租屋族問題,預計每年新建40萬套住宅,包含10萬套社會住宅。

解決德國嚴峻的居住問題

德國認為居住權為基本人權,將其視為國家社會福利體系的一環,法律對於住宅承租人給予相當周延之保護,房東不可任意調漲租金、無特殊理由不能任意要求房客搬家。並建設大量的社會住宅,以合作社方式經營,提供30年的低租金,以保障弱勢者的居住權。

然而,社會住宅有30年的期限,之後即成為一般住宅租金可重新調整或買賣,故需要持續的新增社會住宅,始能因應社會需求,惟德國中間偏右派的基督教民主聯盟對於社會住宅態度偏向保守,數量逐年減少。引用德國媒體統計,前任梅克爾政府,預計要新增150萬套新住宅,實際上只完成120萬套新住宅,其中只有11.5萬套社會住宅,導致減少的社會住宅,遠高於新增的社宅。2000年還有200萬套社會住宅,但是至去(2020)年僅剩113萬套,難以滿足龐大的住房需求。

原本租金偏低的德國,近年來各大城市因供需失衡房租大幅飆漲,根據德國immowelt網站調查,柏林2016年至2021年,五年來租金上漲42%,其他大城市也相當驚人,如慕尼黑(24%)、法蘭克福(16%)和斯圖加特(27%)。9月公布的《德國人的恐懼2021》(Die Angste der Deutschen 2021)民調顯示,有50%的德國人感到擔心生活成本攀升,高居德國人最恐懼的問題第二名,足見包含租金在內的上漲已經嚴重威脅到德國人的生活。

對此,柏林市政府於2019年10月祭出五年內房租凍漲政策,雖然受到民眾歡迎,卻在今年4月被德國憲法法院宣告違憲。之後9月柏林市進行公投,要求政府徵收房地產集團持有的上萬戶住宅,為當地人提供更多平價住宅,竟然有56.4%的選票支持政府徵收住宅。縱然該公投沒有強制力,卻也凸顯出人民對租金上漲的不滿。

紅綠燈內閣深知德國民怨,遂一改梅克爾時代的做法,大舉提高房地產供給,特別是每年要新增10萬套社會住宅的數量。即使有專家指出在工人短缺與土地不足下,該目標不易達成,此舉仍彰顯新政府有解決的決心。

我國也應加速社宅興建

根據《家庭收支調查》顯示,台灣2020年住宅自有率為84.68%,但仍有許多弱勢族群買不起或租不起房子,尤其是在雙北等都會區特別嚴重。然政府或專家只想要求提高交易稅(如房地合一稅2.0)與持有稅(如囤房稅),或是要求央行強化選擇性信用管制或是升息,或有助於緩和房價飆漲,不過這些政策對弱勢者的居住權裨益相當有限。

蔡總統上任前開出8年內「興建」20萬戶只租不售的社會住宅支票,不過依據政府統計資料,至11月30為止將已完成、興建中與已決標的社宅都算入也僅有5萬多戶。足見我國對於社會住宅推動十分消極,若能仿效德、法等國大量興建社宅,落實蔡總統政見,讓弱勢者都有機會入住,「城中城」的悲劇或許就不會發生了。

#德國 #社會住宅 #紅綠燈內閣