高通膨襲全球,美國不僅CPI(消費者物價指數)年增率達6.2%,創30年新高,最新公布的11月PPI(生產者物價指數)年增9.6%,也刷新2010年統計以來紀錄,通膨壓力破表,高房價成全球常態,投信建議,買房愈來愈難,不如改買REITs(不動產證券化基金),以掌握房市的成長趨勢。

通膨影響下,各國物價上漲,美國居住成本佔比達31%~33%,房租房價成本升高,過去投資人喜歡買房養老,但現在台灣房價所得比擠進全球前10名,房價高不可攀,加上人口老化、出生率低,投信因此建議,經濟復甦時,布局以商用不動產、倉儲、房租等為標的的REITs,等同利用租金收益配息布局未來。

彭博資訊統計,過去20年全球REITs年化含息報酬8.5%、全球公用事業6.1%、美股7.8%、全球股市6.3%,在殖利率方面,全球REITs和公用股利率長期平均股利率維持在4%,領先其他商品。

4大類商品含息報酬與殖利率。(圖/元大投信)
4大類商品含息報酬與殖利率。(圖/元大投信)

元大投信分析,主因是REITs具穩定收入而產生獲利,同時也有配息特性,因此全球經濟復甦、通膨升溫的階段,加上美國Fed(聯準會)走向縮減購債政策,因而帶動價格與利率走高,預期實質利率可能走升,是通膨年代不可或缺的配置。

另有投信法人分析,REITs投資標的多元,依其持有的資產型態來看,概分權益型、抵押權型、混合型等3種,以權益型REITs最常見,持有權益型REITs就像當房東一樣,每月可收房租,房價漲淨值也上升。

至於抵押權型REITs,主要收入來源為賺取房貸利差,業務模式與銀行相似,其走勢與金融股具高度相關性,除了銀行升息可望受惠,也是常用的抗通膨理財工具。

此外,富時全球不動產指數今年至今累漲逾2成,第4季以來指數自9月底波段低位回升至歷史高位附近,REITs基金及相關ETF水漲船高。

群益投信指出,近期全球房市數據穩健擴張,REITs財報優於預期且上調全年財測,承租率升至92.6%,除以工業、住宅、私人倉儲增幅最為突出,也以北美地區相對看好,研判美國商用不動產的多頭走勢,可望延續至2022年。

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