囤房稅主要是針對持有一定數量空房,以房屋現值乘以一定稅率計算。我一直以為囤房稅會是解決房價高漲的好方法,有房屋者為了避免被課稅,勢必會把房屋拿出來出售或出租,這樣市場上有更多房屋,或可解決房價問題。

有次跟專作房地產的朋友聊過以後,發現其實囤房稅無法解決房價問題。首先是對於有錢人來說,根本不在意那一點點的囤房稅,即便囤房稅真的高到一定程度,還是可以把房屋分散移轉到其他人頭名下,如此即可輕易避免被課稅問題。

房價高漲其實是結構問題,自美國2008年金融海嘯以後,全世界發生通貨膨脹,各國忙著印鈔票,鈔票因此變薄,連茶葉蛋都漲價了,房價沒有不漲的道理。以我國而言,土地面積已經夠小,又有中央山脈環伺,能蓋房屋的土地更少,「供給」變得更低,價格更容易上漲。

因此要真正解決房價問題,還是必須讓我們的薪水跟上房價的漲幅,之所以感覺房屋漲價太多,正是因薪水趕不上通膨速度。既然打房幾乎是不可能的任務,還是期待政府能出檯讓年輕人加薪的策略,薪資夠高買房相對會輕鬆許多,而非一天到晚爭論要不要課徵囤房稅。

除此之外,我國應趕快降低都更條件,讓更多老舊房屋可以進行都更,並且在條件方面,讓人民拿回至少與都更前實際居住坪數相同的新房。現在許多地方都更推不動,就是因為拿到條件都是公設灌水坪數的新房,等於都更後居住空間反而變小,這也難怪沒有人想都更(台北市今年只核定32件都更案)。透過更多都更將老舊房屋土地創造空間,市面上出現更多新房屋,以增加供給使價格下跌。

現內政部已修正「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」,若經評估耐震不足現行規範三分之一的老建物將視為危險建物,可申請地方政府代拆,給予「原容積」1.3倍容積獎勵,如此未來都更有機會真正達到1坪換1坪。這是個很好的開始,未來朝放寬都更條件方向努力,或許會是減緩房屋上漲的良策。

另應注意的是,我國已經有房地合一稅,房地合一稅是針對售屋「所得」部分課稅,囤房稅則是針對持有房屋的成本直接課稅。而囤房稅其實與房地合一稅是衝突的,因為房地合一稅的「稅率」,是依照房屋「持有期間」課稅。

以房地合一稅2.0為例,買入房屋後持有2年以內即再出售,稅率高達45%,可見房地合一稅是鼓勵人民持有一段時間再賣,囤房稅則是希望人民趕快把多的房屋都賣掉。舉例而言,房地合一稅2.0持有房屋5至10年後再出售,稅率高達20%,許多擁屋者如此寧可繼續持有房屋被課徵囤房稅,也不想出售房屋被課20%房地合一稅。

總結而言,囤房稅本質難以改變房價上漲趨勢,因為有錢人不介意被課稅,即使稅率過高,仍可以透過人頭方式持有,也與房地合一稅鼓勵人民持有房屋目的相反。因此解決房價問題除提升年輕人薪資外,或許放寬都更門檻,讓原老舊房屋土地重新蓋更多房屋出來,以增加供給方式抑制房價,或許是政府解決房價問題的新招。

#囤房稅 #通貨膨脹