調控政策主基調不變疊加信貸環境持續緊張,中國房價料加速降溫。路透訪問14家機構的預估中值顯示,2021年中國住宅均價年漲幅預計為2.6%,低於三個月前路透季度調查的預估中值3.5%。2022年房價將繼續承壓,高基數等影響下上半年料年減1%。

受訪分析師普遍認為,當前房地產政策已較為嚴厲,短期將出現邊際上的小幅改善,包括公積金政策支持、預售政策調整、信貸政策邊際鬆動等;長期則聚焦長效機制的建立,包括房地產稅正式推出等。

但這並不意味著政策的大幅轉向,政策出現一定「糾偏」但仍是「緊」的大格局。在未有明顯放鬆之前,明年上半年房企依然有債務危機爆發的可能。

此外,多數受訪機構認為,隨著房地產長效機制的逐步建立及共同富裕政策目標下,未來2~3年中國居民的購房能力將會好轉。當前各地政府不斷加大住房保障力度,隨著相關保障逐漸到位,剛需住房群體購房需求亦有望釋放。

紅塔證券研究所所長李奇霖認為,隨著房住不炒政策逐漸落地,房價趨於平穩,房價收入比改善,居民購房能力增強。同時政府可能通過加大保障性租賃住房的建設,形成托底效應,也對居民購房能力形成一定支撐。

政策在保障性租賃住房方面近期頻頻推出。上海「十四五」計畫新建籌措保障性租賃住房47萬套以上,要求租金年漲幅不超過5%。

同策研究院研究總監宋紅衛表示,「未來2-3年大陸房地產市場將會逐漸回歸到『居住屬性』為主導的市場。」但剛需市場支付能力將邊際遞減,即剛需購房的潛在人群在下降,且支付能力也下降;需求將更多引向改善型市場。

他並指出,2022年對中國房價影響最大的因素是土地成本和通膨壓力,若二者不能緩解,房價仍有上漲壓力。

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