短短半個月內,中國境內發生兩件大事,任何一件都足以撼動中國、甚至全球經濟,更遑論同時發生。

一是中國對地產業的監管制度強硬執行,壓垮最大地產公司──恒大集團不支倒地;另一是突如其來的限電令,當江蘇、昆山一帶工業區瞬間「被停產」。這兩個問題有如深水炸彈,當兩個炸彈同時拉開引信,中國經濟,將何去何從?

9月14日堪稱中國房市最黑暗的一天!這一天,中國最大地產集團、在港股掛牌的中國恒大集團正式公告:「本集團兩家子公司未能按期履行第三方發行理財產品提供的擔保義務,相關金額約為9.34億人民幣。公司正積極與發行人、投資人進行協商,以期達成一致同意的還款安排。」

有如青天霹靂,這幾年在市場上幾度傳出財務危機的恒大集團,終於還是撐不住了!

恒大地產是2020年全中國排名最大的地產集團,恒大究竟有多大?根據恒大年報公告,它在中國234座城市裡,共有798個建案正在進行中,手上擁有2.31億平方公尺的土地,差不多跟扣掉北投區之後的台北市面積相當,大約是台北市總面積的85%。

台灣人恐怕很難想像,一個地產集團可以大到手握如此龐大的土地資產,如果恒大真的就此倒地不起,全中國將近800個正在進行中的建案,何去何從?

帝國崩壞的導火線

三道紅線全踩是近因 資不抵債是主因

中國市場人士表示,導致恒大迅速崩壞的短期因素,與中國房地產政策有絕對關係,最關鍵的「三道紅線」,恒大此前踩好踩滿,按照規定因此「有息負債不得增加」;所謂有息負債,通常指金融機構的貸款,換句話說,就是宣告:銀行不准再借錢給恒大!

所謂「三道紅線」,是去年八月中國住建部與人民銀行共同提出對中國地產業者的3個監管要求,包括「剔除預收款的負債率不得大於70%」、「淨負債率不得大於100%」、「現金短債比不得小於1倍」。一旦違反,三道紅線全踩者不得增加有息貸款,每減除一道紅線,有息貸款可以增加5%;因此,就算是全面符合的業者,有息貸款的增加率也只能15%。這個重要政策,等同是中國政府宣示對地產業全面性的緊縮監管。

中國政府明確表態,這個緊箍咒讓所有中國地產業現形,恒大地產無以求援,最終資金鏈斷。恒大集團創辦人兼董事長許家印直到去年中,還是中國排名第一的首富人生,也終結於此。

一套資金無限擴張

中國地產法令不全 高利吸金財務危機甚囂塵上

中國恒大集團的前身成立於1996年,短短2多年間,等於用10倍、百倍的驚人複製速度,在全中國一線、二線甚至三線城市買地、預售、蓋樓與交屋,為什麼它可以成長如此快速?

一位熟悉中國地產運作的人士點出其中關鍵,因為中國對地產業的資金運用,在很多省分都還沒有「專款專用」的法令規範,「建商收了A建案預售屋的預收款,不用強制存在專屬的A信託帳戶,很多建商就把A預收款挪去買下一塊B土地,等於用負債滾負債,買來的土地又能賣預售屋,表面上建案很多,實際上是用負債滾出來的雪球,不斷槓桿擴張。」

從表面上看,恒大擁有近800個建案,但其實話只說了一半,因為資產負債表的另一半邊,負債更是嚇人。截至去年底止,恒大的帳上負債是1.95兆人民幣,相當於台幣8.4兆元,這數字大約是台灣一年政府總預算的四倍。

過度的擴張,只要經濟成長一停滯,買盤一縮手,滿手的房屋賣不掉,驚人的負債雪球就會瞬間反噬,成為甩不掉的燙手山芋。

目前傳出的訊息是,在9月22日,恒大召開的「復工復產保交樓」專題會上,許家印親自出席,這也是許家印最近一次出席公開場合,至少證明他沒有「被消失」,也算是恒大出事以來的一個正面訊息。

恒大一課,除了企業過度擴張的敗壞,還隱含中國市場的險峻、倏忽難測,平靜水面的大浪洶湧,距離公司治理的國際標準之路,何其漫長⋯⋯。

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(時報資訊)

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