(「估價報告」的專業門檻高,有些老闆甚至看不懂,中華民國不動產估價師全聯會將催生協助審查服務,避免決策者誤判或錯誤解讀估價報告。圖∕蔡惠芳)

要賣掉、或進行抵押貸款一筆數十億的不動產之前,老闆竟然看不懂「估價報告」?!中華民國不動產估價師公會全國聯合會正催生「不動產估價報告書協助審閱辦法」,公會將幫忙協助審閱估價報告,以免作出定價的誤判,造成低買高賣、甚至「超貸」等錯誤決策。

不動產或地上權的買賣、抵押貸款,都更案的權利變換、公司資產公允價值和容積移轉代金 等,在在都需要專業的不動產估價師事務所,經由專業評估而出具估價報告;不過,多年來實務上還是會出現超貸案、掏空案、或高買低賣損害股東權益的憾事。

其中有部分的原因,都來自於老闆、或主管等決策者,看不懂、或誤解估價報告。

中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長郭國任今(8)日表示,為了讓決策者運用估價報告更週延、專業、透明,公會已結合相關協審經驗,訂定「不動產估價報告書協助審閱辦法」,今年8月31日,甫經由理監事會議通過,希望能透過建立專業具公信力的協審平台,邀集資深估價師、及外部專家學者成立審查小組,提買賣決策前停看聽,價格決定更具妥善性公會協審,專業把關,讓價格訂定程序更具客觀合理性。

郭國任表示,全世界先進國家,早已實施估價報告的協助審閱機制,以加強把關;但在台灣,只有政府公部門有完整嚴謹的審閱機制,至於民間、尤其是非上市櫃公司或公開發行的公司,則尚未有此機制。

目前是上市櫃公司購置或處分不動產,金額3億元以上,必須委託1家估價師出具估價報告,金額10億元以上、甚至上百億以上,委託2家估價師。

至於政府公部門,則相當嚴謹。

郭國任表示,現階段政府公部門使用的不動產估價報告書,程序上除經不動產估價師簽證出具報告書外,多以複數委託不動產估價師辦理同一案件評估,來檢視估值外,並另委請具估價專業背景與理解估價目的的委員,進行審查,以確保估價報告書之品質與周全性。

郭國任表示,目前政府公部門使用的估價報告,一般小型資產委託1家估價師出具報告,金額5億元以上、則必須委託2家,如果地上權、都更權利變換等較複雜的不動產估價,則會委託3家以上出具報告。由於公部門多具備相關估價經驗與背景,對於價格,更能為妥善之決策與運用。

全聯會指出,另公部門係因應其估價目的或審議需求,而設置專責組織進行審議,例如都市更新涉及權利變換估價部分,公部門設有權利變換小組,及都市更新及爭議處理審議委員會;土地徵收補償,設有地價及標準地價評議委員會等;國(公)有不動產相關的估價案件,設有估價小組協助審查估價報告書價格合理性;容積移轉繳納代金之估價案件,設有容積移轉代金審議會與小組協助審查代金評估過程的合理性等。

至於民間一般委託人,郭國任指出,基於估價報告書評估價值的基礎,所進行訂定價格的決策,可能影響公司的市值、財產的權益分配,甚至必須負起法律或對股東的責任,因此,估價報告書的客觀性與合理性,益顯重要。

由於價格形成過程、估價條件及分析調整參數等細節,對於一般非專業估價人員,較不易解讀,加上決策者多不具專業背景,讓決策者在背負訂定價格合理性上深感壓力。

加上不動產相關資訊漸趨透明情況下,許多「市場資訊」、「報導資訊」在未經正確解讀及消化時,極易受到誤導或誤用。

此外,由於不動產估價涉及領域廣泛,舉凡不動產法規、財務、建築等專業知識,以及不動產估價技術規則及其他相關領域法律及行政命令等規範,對非不動產專業人士而言,並非易於閱讀理解,也沒有機制可以協助報告使用人正確的判讀估價報告書,或是確保報告書評估過程與估價條件與實際使用目的相同,也容易造成決策者誤解估價報告書資訊,導致決策偏誤或利益受損。

郭國任指出,因此檢視目前民間委託不動產估價師評估不動產價值,現行機制上相較公部門委託估價,還欠缺不動產估價報告書相關審查機制;至於公部門相關審議機制的建立,不動產估價師公會占有極重要角色,除舉薦推薦的資深估價師擔任委員進行協助審議外,也協助建立審議機制、審閱不動產估價報告書合理性等,使估價結果能夠更為公正客觀。

因此不動產估價師公會全聯會結合相關協審經驗,訂定「不動產估價報告書協助審閱辦法」,今年8月31日,甫經由理監事會議通過,期能透過建立專業具公信力的協審平台,邀集資深估價師、及外部專家學者成立審查小組,提供報告書解讀及審閱相關意見後,簽證估價師也可就委員意見審視回覆,藉由公會協助審閱的過程,達成專業解讀與建議及第三方監督的目標,使估價報告書有良好把關,提高估價報告書品質,也能落實保障報告書使用者的權益,完備自委託估價、價格評估、專業審閱、價格運用之程序。

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